Пока продавец собирает документы, и готовиться к сделке, имеет смысл проверить юридическую чистоту Вашего будущего приобретения. Это не так сложно, как любят представить агенты по недвижимости и совсем не дорого.  

Я постараюсь максимально подробно описать все этапы проверки, однако хочу сразу предупредить: такая полная проверка требуется крайне редко. Обычно, если возникает необходимость в подробнейшей проверке квартиры на юридическую чистоту, то проще и безопаснее выбрать для покупки другой вариант. Чаще всего юридическую чистоту проверяют по некоторым из нижеперечисленных пунктов, соответственно ситуации.

При проверке необходимо убедиться в:

• отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект недвижимости;
• наличии у продавца права на продажу этого объекта недвижимости;
• отсутствии предпосылок для последующего оспаривания сделки купли-продажи через суд.

Лица, которые могут предъявить свои права на проверяемый объект недвижимости или на долю в праве.

В приватизации квартиры не участвовал несовершеннолетний, прописанный в тот момент в квартире. Ребенок, скорее всего, вырос и может предъявить претензии по поводу ущемления его прав. То же самое может произойти если ребенка выписали незадолго (в течении года) до приватизации квартиры.

В истории квартиры присутствуют граждане, выписанные «в никуда» т.е. человек снят с регистрации в одном месте, но не зарегистрировался в другом. Даже если человек не был собственником, он имеет право пользования жилплощадью. Строго говоря, новый собственник может лишить его этого права через суд, но квартиру обычно покупают, чтобы жить, а не чтобы судиться, так что такой «сюрприз» будет некстати.

Для того, чтобы застраховать себя от подобных неожиданностей, необходимо получить расширенную выписку из домовой книги. Берется этот документ в паспортном столе ЖЭКа, но есть одна сложность: эта информация не подлежит разглашению. Выдавать ее паспортистка имеет право только милиции или судебным исполнителям. Решается это вопрос двумя способами:

1. Небольшая взятка. Сумма варьируется в довольно широких пределах, но обычно где-то между 20$ и 100$.
2. Знакомый милиционер.  

 

Можно так же попросить паспортистку только показать карточку с историей квартиры – на это они идут охотнее.

Возможны ситуации, когда объявляется наследник, не имевший возможности узнать об открытии наследства. Такой вариант развития событий предотвратить практически не реально т.к. для этого необходимо знать историю отношений всех людей, проживавших на этой жилплощади с момента приватизации. Однако, закон защищает права добросовестного приобретателя: в подобном случае претензии предъявляются наследнику, продавшему недвижимость, а не покупателю.

Если квартира была приобретена по договору дарения, особенно если этот договор был заключен не между близкими родственниками, следует очень внимательно отнестись к установлению причин и истории этого подарка. Если имела место продажа квартиры, оформленная с помощью договора дарения, то сделка является притворной (ст. 170 ч. 2) и недействительной.

Так же есть вероятность, что квартира была приобретена мошенническим путем или при помощи угроз.  На это, в частности, может указывать недавнее приобретение квартиры продавцом или продажа по доверенности.

Если есть основания предполагать, что имеет место один из двух последних случаев, то стоит связаться с предыдущим владельцем квартиры и постараться выяснить обстоятельства передачи квартиры в собственность нынешнему владельцу. Ситуацию с продажей квартиры по доверенности более подробно я затрону ниже.

 Наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости. 

Прежде всего, необходимо проверить документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт): он не должен иметь потертостей, в нем не должно быть печатей и отметок, кроме:

• Отметок о регистрации;
• Отметок о браках;
• Сведений о ранее выданных паспортах;
• Сведений о детях;
• Отметок о воинской обязанности.

Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца: не числиться ли его паспорт утерянным. Если документом, устанавливающим личность, является загранпаспорт, то к нему должна прилагаться справка из консульства РФ о том, что этот гражданин постоянно проживает за границей.

Сделку могут признать недействительной, в случае, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Попросите продавца взять справки в нарко- и психо-диспансерах (ПНД и НД) по месту жительства о том, что он не состоит на учете в одном из них.  Если продавец состоит на учете в НД или ПНД - необходимо пригласить на подписание договора купли-продажи врача-нарколога или психиатра – соответственно случаю - для того, чтобы он засвидетельствовал факт осознания продавцом своих действий. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.

Если на момент приобретения имущества гражданин состоял браке, то требуется разрешение от супруга(ги). Причем, сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату в паспорте мало. На моей практике был случай, когда в паспорте вообще отсутствовала запись о браке (при замене паспорта не вписали) и продавец укрыла данные о том, что была в момент приватизации в браке. Поэтому иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и узнать всю информацию о возможных предыдущих браках.

Квартира продается по доверенности. Имейте ввиду: покупая квартиру по доверенности, вы сильно рискуете. Лучше этого вообще не делать. Но, если обстоятельства вынуждают вас на этот шаг, то необходимо очень тщательно проверить:

• саму доверенность. Уточнить, не является ли доверенность подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего ее. Отозвать доверенность человек может в любой момент, но недействительной она становиться после того как поверенный узнал или должен был узнать о ее отзыве. Следовательно, необходимо сделать все для подтверждения ее действительности: сделать через нотариуса запрос подтверждения нотариусу, выдавшему доверенность, перед подписанием договора купли-продажи еще раз уточнить по телефону, что доверенность не отозвана.  
• человека, давшего ее. Доверитель может быть не дееспособным, но не поставить в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Позвоните или встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из ПНД и НД.
• полномочия нотариуса подписавшего ее. Эту информацию можно получить в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе.

Иногда для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта проверка позволит, удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и в отсутствии ограничений прав собственности.